Vendre 10 % des pavillons HLM à leurs locataires avec une décote de 20 % et ouvrir le prêt à taux zéro partout
Candidat : Bruno Retailleau (Les Républicains)
Ce que prévoit la mesure
Le livret prévoit de réserver le prêt à taux zéro aux primo-accédants, de l'ouvrir au neuf comme à l'ancien, aux appartements comme aux maisons, de supprimer son zonage et de faire prendre en charge les intérêts par la Caisse des dépôts plutôt que par un crédit d'impôt. Il prévoit de développer le bail réel solidaire sur le foncier public et le prêt social location-accession. Pour le parc social, il fixe un objectif de vente de 10 % des quelque 864 000 pavillons HLM, soit près de 86 000 logements : après dix ans d'occupation, le locataire pourrait demander à acheter son logement avec une décote de 20 %, le bailleur ne pouvant s'y opposer que dans des cas limités. Le conventionnement des logements sociaux aurait une durée fixe, au terme de laquelle le bailleur pourrait vendre le logement à condition de le remplacer par un logement neuf.
« Après dix ans d’occupation, le locataire pourra demander à acheter le logement qu’il occupe avec une décote de 20 %. »
Paramètres annoncés : Vente de 10 % des 864 000 pavillons HLM (près de 86 000 logements) ; décote de 20 % après 10 ans d'occupation ; PTZ sans zonage, neuf et ancien, réservé aux primo-accédants.
● En partie déjà en vigueur
Le prêt à taux zéro existe déjà ; il est réservé aux personnes qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédentes. Pour les offres de prêt émises à partir d'avril 2025, il finance l'achat ou la construction d'un logement neuf sans condition de zone ; pour un logement ancien avec travaux, il reste limité aux communes des zones B2 et C. Il peut aussi financer l'achat d'un logement social par son locataire, un achat en bail réel solidaire ou en location-accession (PSLA). La proposition supprime le zonage restant, fait porter les intérêts par la Caisse des dépôts et fixe un objectif chiffré de vente de pavillons HLM avec décote.
- Prêt à taux zéro (PTZ ou PTZ+) — Service-Public.fr, 15 septembre 2026
Qui est concerné
- Publics concernés
- Primo-accédants · Locataires de pavillons HLM · Bailleurs sociaux
- Seuil
- Prêt à taux zéro réservé aux primo-accédants ; achat du logement HLM après dix ans d'occupation
- Finances publiques
- Non précisé
Ce que dit la recherche sur ce sujet
Travaux portant sur le même type de mesure, pas sur cette proposition précise : les paramètres et le contexte peuvent différer.
Ce que dit la recherche : aides personnelles au logement (apl)
Les aides au logement bénéficient-elles aux locataires ou sont-elles captées par les loyers, et qui supporte leurs baisses ?
Les études françaises sur l’extension des aides au début des années 1990 convergent : une large part des aides supplémentaires (de 50 % à 80 % selon les estimations) a été absorbée par des hausses de loyers, l’offre de logements réagissant peu à court terme. Un travail plus récent nuance ce constat à long terme : l’effet haussier sur les loyers s’accompagne d’une hausse du nombre de logements et ne dure pas sur le segment des petits logements. Ces résultats portent sur des hausses d’aides ; ils ne permettent pas de conclure qu’une baisse des aides fait baisser les loyers dans les mêmes proportions. Les baisses décidées depuis 2017 ont été mesurées par l’Insee : elles pèsent sur les 20 à 30 % de ménages les plus modestes.
4 études et évaluations
- Fack G. (2005), Pourquoi les ménages pauvres paient-ils des loyers de plus en plus élevés ? L’incidence des aides au logement en France (1973-2002), Économie et Statistique, n° 381-382 Revue à comité de lecture
En comparant les ménages à bas revenus concernés ou non par l’extension des aides du début des années 1990, l’étude estime qu’entre 50 % et 80 % des allocations logement perçues ont été absorbées par des hausses de loyers, l’amélioration de la qualité des logements étant trop faible pour expliquer ces hausses. - Fack G. (2006), Are housing benefit an effective way to redistribute income? Evidence from a natural experiment in France, Labour Economics Revue à comité de lecture
Un euro supplémentaire d’aide au logement entraîne une hausse de 78 centimes du loyer payé par les nouveaux bénéficiaires, ne laissant que 22 centimes pour réduire leur loyer net ; l’effet tient à une offre de logements très peu élastique. - Grislain-Letrémy C., Trevien C. (2023), Housing subsidies: a smaller upward impact on rents if supply adjusts, Banque de France, billet n° 302 (résumé d’un document de travail) Document de travail
À long terme, l’effet haussier des aides sur les loyers du parc privé s’accompagne d’une augmentation du nombre de logements ; ces effets dépendent du segment de marché et ne sont pas durables pour les petits logements, dont le nombre a augmenté. Les aides au logement représentent 15,7 milliards d’euros en 2021 (0,6 % du PIB). - Biotteau A.-L., Fredon S., Paquier F., Schmitt K. (2018), Les réformes des prestations et prélèvements mises en œuvre en 2017 ont un impact quasi nul sur les inégalités de niveau de vie, Insee, France, portrait social Évaluation institutionnelle
La baisse de 5 euros par mois des aides au logement d’octobre 2017 concerne 5,05 millions de ménages en année pleine et réduit leur revenu disponible de 60 euros par an (290 millions d’euros au total) ; c’est la réforme de 2017 qui accroît le plus les inégalités de niveau de vie, les 20 % les plus modestes étant les plus touchés.
Ce que dit la recherche : encadrement des loyers
L’encadrement des loyers fait-il baisser les loyers, et à quel prix pour l’offre de logements ?
Les évaluations disponibles s’accordent sur un point : l’encadrement réduit les loyers des logements concernés (de l’ordre de 4 à 5 % à Paris par rapport à une situation sans encadrement, selon l’étude menée pour l’Atelier parisien d’urbanisme en partenariat avec la Ville de Paris). Elles divergent sur les effets secondaires. Les études américaines, qui portent sur des dispositifs différents, trouvent une réduction de l’offre locative à San Francisco et une hausse de la valeur des logements après la fin du contrôle à Cambridge ; l’étude parisienne ne trouve pas d’effet robuste sur le nombre d’annonces. Les dispositifs comparés ne sont pas de même nature, et l’effet de long terme du dispositif français sur l’offre et sur l’entretien des logements n’est pas connu.
5 études et évaluations
- Breuillé M., Grivault C., Le Gallo J., Morin Y., Regnaud M. (CESAER / LéP), Apur et SeLoger (2026), Impact de l’encadrement des loyers à Paris en 2025, Apur, note n° 288, avril 2026 Évaluation institutionnelle
Sur juillet 2019–juin 2025, loyers parisiens modérés d’environ 5 % par rapport au scénario sans encadrement. L’étude porte sur le dispositif ELAN, pas sur ALUR 2015–2017 ; les résultats antérieurs de 4,2 % et 5,2 % portent sur des fenêtres différentes. - Breuillé M., Grivault C., Le Gallo J., Morin Y., Regnaud M. (CESAER) pour l’Atelier parisien d’urbanisme (2024), Les effets de l’encadrement des loyers à Paris, Apur, note n° 247 Évaluation institutionnelle
Par rapport à la hausse qui serait intervenue sans encadrement, l’encadrement appliqué depuis juillet 2019 modère les loyers parisiens de 4,2 % sur la période étudiée ; l’effet se renforce dans le temps (−2,5 % entre mi-2019 et mi-2020, −5,9 % entre mi-2022 et mi-2023) et est plus fort pour les petits logements. - Atelier parisien d’urbanisme / CESAER (2025), Impact de l’encadrement des loyers à Paris (rapport d’étude actualisé), Apur Évaluation institutionnelle
Le modèle portant sur les six villes régulées indique une diminution des loyers de 5,2 % ; pour Paris, les deux méthodes donnent −4,6 % et −5,2 %. Sur l’offre, mesurée par le nombre d’annonces, l’effet estimé est positif en incluant la période du Covid et négatif en l’excluant, donc non robuste. - Diamond R., McQuade T., Qian F. (2019), The Effects of Rent Control Expansion on Tenants, Landlords, and Inequality: Evidence from San Francisco, American Economic Review, 109(9) Revue à comité de lecture
À San Francisco, l’extension du contrôle des loyers de 1994 a réduit de 20 % la mobilité des locataires et limité leur éviction de la ville, mais les propriétaires concernés ont réduit l’offre locative de 15 % (ventes, reconversions), ce qui a probablement fait monter les loyers de marché à long terme. - Autor D., Palmer C., Pathak P. (2014), Housing Market Spillovers: Evidence from the End of Rent Control in Cambridge, Massachusetts, Journal of Political Economy Revue à comité de lecture
La fin du contrôle des loyers à Cambridge en 1995 a entraîné une forte hausse de la valeur des logements auparavant contrôlés et des logements voisins, expliquant un quart des 7,8 milliards de dollars d’appréciation immobilière de la ville entre 1988 et 2005.
Sources
- Livret « Loger les Français », proposition 4, p. 23 — Site de campagne de Bruno Retailleau